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2018-11-20 15:23 来源:新中网

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高成本之下 仁恒如何守住“初心”?

2018-11-20 07:02:31 来源: 易眼看房
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《地产大佬上海求生记》策划第三弹

摘要:《地产大佬上海求生记》策划第三弹。

不知道大家还记不记得2017年上海总成交金额最高的楼盘?

在上海房地产市场逐渐趋于冷静的2017年,总建筑面积仅14.8万方的?仁恒公园世纪?61.8亿元的年销售额低调成为了2017整年成交金额最多的楼盘。

高成本之下 仁恒如何守住“初心”?

仁恒公园世纪效果图

这个结果确实令人有些意外,不过似乎也在情理之中。仁恒在业内以做全装修、大户型著称,主打高端市场,仁恒公园世纪的套均总价普遍都在2000万元以上,一套的销售额就能抵好几套刚需房。

当然,每每说到仁恒,大家总是对他的品质印象深刻,无论是景观还是装修上的各种小细节都十分贴心。

小编每次看过仁恒的房子都会有一种舍不得走的感觉,巴不得今天晚上就睡在里面。

而说到仁恒近几年的表现,其实也是可圈可点,随着多个仁恒的楼盘相继清盘,仁恒在上海的库存似乎也不多了;不少业内的朋友都说仁恒这几年好像“退步”了。

新加坡房企发家上海 靠品质赢得口碑

很多人不知道的是,仁恒虽然是一家新加坡的房企,但他在新加坡并没有项目。仁恒最早的房产开发项目是从上海开始的,其在90年代在上海参与开发的仁恒广场资料团购论坛)和仁恒公寓资料团购论坛)是上海早期全装修住宅的代表。

高成本之下 仁恒如何守住“初心”?

仁恒广场实景图

但是,由于这2个项目规模都不大、建筑外观也比较普通,建筑年代比较早,如今知道的人也不多。

仁恒真正被购房者普遍知晓和认可,还是靠其2001-2011年间在上海开发的几个地段很好、规模又很大的楼盘。其中在购房者中知名度比较大的就包括仁恒滨江园仁恒河滨花园仁恒河滨城

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仁恒滨江园实景图

仁恒滨江园可以算得上是陆家嘴板块楼盘地图选房)地区的第一批滨江豪宅;

仁恒河滨花园位于长宁天山地区,是当时上海为数不多的采用围合式布局排列的住宅小区、绿地率超过60%;

仁恒河滨城位于浦东联洋板块楼盘地图选房),建面达74万方,是区内规模最大的小区,开发了近7年,内部建有50米宽的景观大道,小区内甚至还有专门的烧烤区。

由于选择居住在这几个小区的外国人非常多,而且很多都来自于不同的国家,所以这些小区至今仍被人们亲切地称作“小联合国”。

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仁恒河滨城资料团购论坛)实景图

如今,在节假日走进这几个小区,我们都能发现很多来自不同国家的小朋友在一起玩耍的场景。

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仁恒河滨城小区内部实景

也正是当年的这些项目,为仁恒赢来了业界和购房者的广泛好评,也为仁恒打下来以品质著称的品牌基础。

不过这样的辉煌不知道还能持续多久。一来因为仁恒在上海的楼盘和土地确实不多了,二来如今仁恒楼盘的品质,可能真的不比当年了。

上海项目所剩无几 旗下地块仍待开发

今年,仁恒的2大品牌项目---仁恒东郊花园仁恒西郊花园目前都已经相继售罄并交付,剩下的仁恒公园世纪也只剩下最后一批房源,预计很快也将清盘。在此之后的很长一段时间,仁恒在上海几乎都没有项目可售了。

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仁恒东郊花园效果图

而纵观这几年的土拍市场,由于出让的地块大多处在外环以外的远郊地区加上严苛的招拍挂制度,我们在2016年及以后的土拍中都很少能看到仁恒的身影。

为数不多的一次仁恒积极参与的土拍还是2016年震惊四座的静安中兴路地块,仁恒在与万科等大牌房企争抢了多轮之后,最后还是选择了放弃继续举牌。最终该地块被融信拿走,成交楼板价高达100315元/平。

不过值得庆幸的是,仁恒在上海的传奇并没有就此终结。2017年,仁恒以105亿元的价格取得了杨浦蒋家浜地块的开发权,该地块占地面积约7万方,总建筑面积约18.3万方,其中住宅面积17.3万方。目前该地块的动迁进展顺利,预计不久后我们就能看到仁恒的新项目出世了。

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杨浦蒋家浜拆迁前旧貌

另外,根据仁恒2017年的年报显示,集团在上海浦东三甲港海滨旅游区附近还有一块住宅用地,但目前尚未开发。关于这幅地块,网上披露的资料很少,小编多次前往三甲港地区也没有发现仁恒的踪迹。据说这幅地块曾经是仁恒别墅产品研发的试验田,因此这里的开发也是值得期待的。

昔日辉煌不再 小区品质“退步”

虽然仁恒无论是在业界还是购房者心目中都有着良好的口碑,但如果各位看过仁恒在2011年以前在上海陆续开发的几个大项目,再来对比仁恒近几年开发的楼盘,难免就会觉得有些“小家子气”,甚至觉得这些新楼盘有些“退步了”。

我们看到,仁恒2011年以前开发的大楼盘,如今几乎都是绿树成荫、植被丰富、四季景观各有特色,几乎每栋楼之间的景观都是精心打造、与众不同的,身处小区宛如进了公园一般。由于有树荫的遮挡,即使是大夏天走在小区里也不会感觉到很热。

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仁恒河滨花园小区内部实景

而再看仁恒最近几年开发的仁恒东郊花园和仁恒西郊花园,虽然依旧装点了仁恒标志性的露天泳池,但是植被明显没有以前的项目那么茂盛了,夏天走在小区的步行道上难免感觉很晒,小区也很难再找到像以前那样成片的树荫了,小区的特色景观也明显减少了许多。取而代之的是大片的草坪和几处稀疏的景观,观感上大打折扣。

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仁恒西郊花园小区绿化实景

不过,比起其2011年以前开发的项目,仁恒最近几年开发的楼盘土地成本已有了明显的上升。与此同时,单块土地的面积和容积率都相应小了,可开发的面积小了,对土地开发的要求也多了起来。

这样一来,一块土地可以供仁恒自由发挥的余地就没有以前那么大了。而与此同时,各类开发成本也是水涨船高,而营造小区的景观本身恰恰就是一个有些“烧钱”的活。

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仁恒西郊花园小区绿化实景

另一方面,随着精装修住宅在上海的普及度越来越高,做中高端产品线的开发商也早已不在少数,这也使得仁恒在高端住宅开发方面的优势地位受到了很大的挑战。

再好的开发商毕竟也是生意人,要追求利益最大化,该省的就得省,所以小区的景观没以前那么好似乎也能够理解了,好歹仁恒的装修质量和物业都还不错,业主基本也都能接受。

热衷概念学区炒作 近年引来大量投诉维权

但是近几年来,坊间关于仁恒的投诉似乎也多了起来。投诉的焦点大多落在仁恒的前期宣传上。

由于仁恒自身的独特品质,卖的总是会比同板块的楼盘稍微贵一点。而在一些郊区板块,比如徐泾、唐镇等,仁恒的到来会把当地的房价抬升到一个新的高度。有时甚至会颠覆人们对于一个板块房价的认识。

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仁恒西郊花园宣传区位图

当然,光靠自身的品质其实还是不足以把楼盘的房价定到那么高还广受欢迎的,总归要有一些其他的利好,比如规划、学区、商业配套等等。仁恒在宣传上免不了会拿这些东西做文章。

说规划、说未来的商业配套这些都无可厚非。说到学区,买房人通常都是非常敏感的。但是,如今学区是政府画的,关于学区的范围和学校的规划通常是隔三差五就会有变动,开发商说了也不算。

恰恰仁恒非常喜欢拿优质学区作为项目的卖点,吸引有娃家庭的关注。

而有娃家庭看中仁恒无非这几点:一来宣传中有不错的学区;二来小区绿化和人车分流做的很好,供小孩活动的空间很大;再者小区的物业口碑一直不错,业主素质普遍比较高,邻里关系也都很好,小孩在小区里玩很安全、还能和其他小朋友一起玩。

但通常,对于一般的购房者而言,学区都会是最重要的考量因素。一旦小区建成后学区有变动、或是规划的学校还没确定,小区的业主自然是不买账的,相应的维权也就来了。

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仁恒森兰雅苑业主维权图片

虽然这种宣传手段如今已被很多开发商用在了楼盘的前期宣传中,但以口碑和品质著称的仁恒居然也在用这样不太厚道的方式来提升自身的产品溢价,难免还是让购房者有些寒心。

不忘初心 继续坚守一二线城市

虽然近几年负面不少,但比起市面上很多高周转的房企,仁恒“不忘初心”的精神依然是值得尊重的。

就像仁恒集团董事局主席兼总裁钟声坚先所说:“仁恒保持平稳心境,坚持品质路线,合理发展,继续优化产品,以满足消费者的需求。即使在所有布局城市都遭遇限购挑战的情况下,仁恒全年销售依然保持稳定。”

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仁恒东郊花园实景

在2017年全国一二线城市严格限购、限贷、限价的大背景下,三四线城市住宅市场的成交表现历史性的超越了一二线城市,国内很多知名房企也纷纷开始把主力转投三四线城市,仁恒并没有跟风。

仁恒集团董事局主席兼总裁钟声坚先生在年报的致辞中就特别提到:“仁恒不会因为市场短期内的热点转移改变产品定位,或改变聚焦一二线城市的区域布局。仁恒团队仍将专注于高端市场,致力于满足客户的改善需求,从而实现自身的可持续发展。”

根据仁恒2017年年报公布的数据,仁恒集团2017年全年在国内共获得了8个新项目,新增土地储备143万平方米,截止2017年底仁恒在全国的土地储备达674万平方米,货源依然是十分充足的。

只不过由于牵扯到旧改、动迁以及目前的限价,仁恒去年在上海杨浦获得的项目可能在短时间内难以上市销售。在现存的仁恒公园世纪清盘之后,仁恒可能就要在上海的一手房市场沉寂一小段时间了。

不过,除了上海以外,仁恒早已在国内的多个重点一二线城市(如南京、深圳、济南等)都布局有自己的项目,因此依然能有比较稳定的收益。


易眼看房  毛毛



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毛仁俊 本文来源:易眼看房 作者:毛仁俊 责任编辑:毛仁俊_NO3528
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