??南都讯 见习记者陈蓉 8月3日,全国第一份登记在业主大会名下的“停车场许可证”在深圳颁发,以物管改革创新闻名的深圳景洲大厦,成为全国第一个自主拥有“停车场许可证”的业主自治小区。社区治理专家认为,主管部门第一次将小区停车场的行政“许可权”,登记在了小区业主大会名下,这样的试点探索对全国明晰小区共有产权,化解社区矛盾,解决业主自治实际困难,提供了新的路径,具有标志性的示范意义。

??小区停车场收归全体业主所有

??据深圳景洲大厦业委会主任邹家健介绍,2001年9月,深圳景洲大厦在全国开先河,通过业主大会投票表决方式,更换了开发商的前期物业管理公司。景洲大厦业主委员会随即查阅了景洲大厦项目土地转让、规划报建、建造成本、竣工验收、备案登记等相关资料,确认景洲大厦停车场不计入建筑容计率,属小区规划公共配套项目,其建造成本已分摊计入房价,随着房屋售出,景洲大厦开发商已完成了土地随房屋转移的投 资周期。深圳景洲大厦业主委员会依法同景洲大厦开发商沟通协商,同时向政府主管部门咨询。2002年初,当时的深圳市规划国土局(现深圳市规土委)也依据“深圳市土地转让条例”等相关规定,确认景洲大厦停车场属小区全体业主所有,开发商最后放弃了景洲大厦停车场争议,景洲大厦业主委员会成功将小区停车场收归全体业主所有。从2001年9月收回景洲大厦小区停车场至2018年,直今已有17年。

??停车场挂靠第三方步履维艰

??邹家健告诉记者,景洲大厦业主委员会成功收回了小区停车场,然而业主并没有获得小区停车场的管理权和收益权,只能将小区业主自有的停车场,登记挂靠在第三方物管公司的名下,业主通过向物管公司缴费才能使用自己的停车场。物管公司收了停车费,然后将停车场的一切管理成本费用,转嫁在小区业主缴纳的物业管理费中列支。小区停车场的公共收益进了物业管理公司的腰包。

??邹家健说,2003年11月,景洲大厦再次更换物管公司,依然没能拿回停车场的自主使用管理权。经过艰难的谈判,景洲大厦按固定停车位计算(不计临时停车收入)停车场公共收益,每年拿回50%计30万元的停车场提留款,直到2011年,景洲大厦业主才借物业管理费涨价之时,拿回了景洲大厦固定停车位的公共收益。历届物管合同都约定,景洲大厦停车场收支独立核算,专款专用,业委会提留外的停车场费用,用于小区停车场的维修改造专用。然而物管公司收了钱,却基本未对停车场进行过维修。景洲大厦业委会用来之不易的小区停车场、电梯广告等公共收益,建立了全国第一个小区业主基金,支撑着景洲大厦一个老旧小区的维修改造,为小区电梯更换等大修改造储备资金。

??邹家健还说,近些年,随着物管人力成本的上涨,像景洲大厦这样只有4万多平方米收费面积的老旧小区,被许多物管公司列入了弃管之列。景洲大厦每一次更换物管,撤离的物管公司几乎都拒绝移交小区“停车场许可证”和财务收支账目。没有“停车场许可证”,人为导致小区停车场不能正常收费、领发票、纳税,从而停摆,景洲大厦的业主自治步履维艰。“这样的情况在景洲大厦已经出现了3次,这种现象在深圳换过物业的小区极为普遍。”邹家健无奈地说。

??17年争取等待终于物归原主

??据了解,景洲大厦是全国最早实行业主自治的小区之一。早在2005年就获国家组织机构管理中心特批,获颁全国第一份业主委员会组织机构代码证,并开立了景洲大厦小区公共资金监管账户。但是2017年组织机构代码证停止使用,新的统一社会信用代码证又迟迟未能颁发,景洲大厦申请停车场智能化无感支付也难以实现。2016年景洲大厦全面自治,小区所有物业管理资金收入纳入了业主大会监管账户。由于小区停车场登记挂靠在物管公司名下,得不到有效的监管,成为小区资金监管的灰色空间。将景洲大厦业主共有停车场登记在业主自己名下纳入监管,是小区业主的共同愿望。

??经过17年的争取和漫长等待,今年国家住建部在深圳开展“业主大会代码转换试点工作”,为景洲大厦迎来了转机。6月20日,作用深圳首批试点小区,景洲大厦获颁“业主大会统一社会信用代码证”,在政府多部门的协调支持下,景洲大厦停车场终于正本清源,物归原主,登记在了业主大会名下。

??邹家健认为,根据国家不动产登记条例规定,业主大会作为小区共有物权的主体,有权将业主自有的停车场登记在业主自己名下,符合国家不动产条例保护的精神,也为明晰小区共有产权,化解社区矛盾,解决业主自治实际困难,提供了新思路、新途径。

??观点

??广大业主高度评价

??深圳“敢为天下先”

??深圳给景洲大厦业主大会颁发停车场许可证,引发了全国业主热议,广大业主高度评价深圳政府主管部门敢为天下先的务实创新做法。针对业主委员会、业主大会是否可从事经营活动的质疑,深圳宝安山庄业委会主任向德勤认为,2007年实行的国家《物权法》早就明确规定业主可以自行管理小区。业主自管小区离不开签合同、收费、开发票和纳税,这些算不算经营活动?向德勤认为,政府立法和管理要与时俱进,适应社会时代的发展变革。业主委员会不得从事经营活动的立法本意,是指业主委员会成员不能不务正业,利用业委会公益之名做生意为个人谋利赚钱。业主大会作为小区集体利益的主体或管理方,参与小区的自主管理,收益归全体业主,是小区业主自治的正常行为,不能将业主大会的小区自治管理,同某些业委会个别人的违规行为画等号,混为一谈。

??深圳景洲大厦业委会主任邹家健告诉记者,每个城市的停车管理规定有所不同,深圳各小区停车场实行政府行政登记许可证制度,小区设立停车场必须去深圳公安交管局停车场管理科办理停车场许可证,有此证才能收费、领发票、纳税,否则将被处罚。作为试点,这次景洲大厦停车场之所以能得到政府行政许可登记颁证,主要是景洲大厦停车场产权清晰无争议。对目前存在停车场产权争议的小区,需产权明晰无争议后才能登记颁证。一位不愿具名的公务人员说,小区停车场存产权争议,可寻求司法裁决确权帮助。北京社区治理专家陈剑军则认为,政府应简政放权,简化程序,尽量减少过多的行政审批许可办证,方便小区业主自治管理。